还在还房贷的房子能申请抵押贷款吗？三大条件+流程解析

手里有套正在还月供的房子，急需用钱时能不能再次抵押贷款？本文将详细解析二次抵押贷款的可行性，从银行审核标准、房产剩余价值计算到申请流程注意事项，手把手教你如何盘活"有房贷"的固定资产。文章特别梳理了不同银行的差异化政策，并给出替代融资方案建议，建议收藏阅读。

一、有房贷的房子还能抵押贷款吗？

先说结论：正在还贷的房产确实可以办理二次抵押！但要注意，这就像给已经装过货物的货车再加码，得看车子还能不能承重。银行主要看三个指标：

1. 产权是否清晰：必须拿到房产证且无纠纷，像那种刚交房还没办证的期房肯定不行。举个例子，王先生买了套新房，虽然开始还贷了，但房产证还没到手，这种情况就做不了二次抵押。

2. 剩余价值要足够：计算公式是（当前评估价×抵押率）-未还房贷。假设房子现在值300万，首贷还剩150万，抵押率按70%算，可贷额度就是300×70%-15060万。不过各家银行的评估价可能差个10%-20%，这个要提前打听清楚。

3. 借款人资质过关：信用报告最近2年不能有连三累六的逾期，收入流水最好能覆盖新旧月供总和的2倍。上周遇到个客户，房子条件符合但信用卡有三次逾期记录，直接被银行拒了。

二、二次抵押贷款全流程指南

整个流程大概需要15-30天，比首贷快些，但步骤更讲究：

• 第一步：评估剩余价值（带房产证去银行免费评估）
• 第二步：准备材料（身份证、征信报告、收入证明、购房合同、按揭还款记录）
• 第三步：银行初审（重点看负债率和还款能力）
• 第四步：签订合同（注意看提前还款条款）
• 第五步：办理抵押登记（原贷款银行要出具同意书）
• 第六步：放款（通常3个工作日内到账）

这里有个容易踩的坑：部分银行要求首贷必须在本行办理。比如建行的二次抵押贷，就只接受自家房贷客户。所以建议优先咨询原贷款银行，说不定还能拿到利率优惠。

三、必须警惕的三大风险点

1. 利率可能上浮1.5-2个百分点，现在首套房贷利率4%左右，二次抵押可能要到5.5%-6%
2. 月供压力翻倍，假设原本月供8000，二次贷再贷50万（月供约3000），总收入得达到2.2万以上才保险
3. 政策变动风险，去年就有银行突然暂停二次抵押业务，导致很多客户资金链断裂

建议做个压力测试：假设利率上浮20%，收入下降30%，还能不能正常还款？如果答案是否定的，那就要慎重考虑了。

四、实在贷不了怎么办？三个替代方案

如果银行不给批二次抵押，也别急着找民间借贷，试试这些合法渠道：
• 信用贷款：优质单位客户能贷到月收入15-20倍的额度
• 担保贷款：找有房产的朋友做担保，利率可能更低
• 垫资解押：短期周转可先借钱还清房贷，再办抵押贷（适合1年内能回款的情况）

有个案例参考：李女士用价值500万的房产做二次抵押被拒，转做保单质押+信用贷，最终凑到80万应急资金，综合成本反而更低。

总结来说，正在还贷的房子确实可以二次抵押，但就像走钢丝，一定要算清楚自己的偿还能力。如果房产升值空间大、收入稳定，这就是个不错的融资渠道；要是勉强达标，建议还是优先考虑其他融资方式。最后提醒大家，办理前务必和原贷款银行确认是否支持二次抵押，避免白忙活一场。