门市抵押贷款能贷多少？5大因素决定额度

想用门市房申请抵押贷款，能拿到多少钱？这得看你的商铺评估价、贷款机构政策、个人信用状况等多个因素。本文从实际案例出发，手把手教你计算贷款额度，分析银行和民间机构的差异，还透露几个提高贷款金额的实用技巧。搞懂这些门道，你的商铺才能贷出理想金额！

一、门市评估价是基础

银行派评估师上门时，别傻站着等结果。他们主要看三点：商铺位置、面积大小、周边租金水平。举个例子，同样100平的门市，市中心步行街的评估价可能是郊区商铺的3倍。评估价越高，可贷金额越大，这点大家都懂吧？不过要注意，评估价≠市场价，通常打个7-9折。

上次遇到个开便利店的老板，他家的商铺评估价360万，按银行最高70%抵押率算，理论上能贷252万。但实际情况...（这里卖个关子，后面会讲到其他限制因素）。

二、贷款机构政策差异大

同样是抵押贷款，不同机构能给的额度差得离谱。国有大行通常给评估价的50%-60%，但利率低；民间机构敢放到70%，利息却高出一截。有个冷知识：部分城商行针对本地商铺会有特殊政策，比如我们合作的XX银行，对社区底商能给到65%的抵押率。

这里要敲黑板了！别光盯着抵押率数字，有的机构会玩文字游戏。比如宣传时说最高70%，实际审批时要求门市房龄不超过10年，或者必须临主干道。前阵子帮客户办贷款时就遇到过这种情况，白白浪费半个月时间。

三、你的信用报告值多少钱

说个扎心的事实：就算商铺评估价500万，如果征信有连三累六的逾期记录，银行可能直接拒贷。这里有个公式大家记一下：实际贷款额度理论额度×信用系数。信用系数怎么算？各家银行标准不同，但普遍要求近2年逾期不超过6次。

有个开餐馆的客户，商铺评估价200万，按理能贷140万。但因为去年有3次信用卡逾期，最后只批了110万。所以说啊，维护好信用记录就是在赚钱！

四、市场环境影响放款

去年疫情严重那会儿，好多银行悄悄调低了商铺抵押率。为什么？怕商铺贬值呗！现在经济回暖了，但银行对餐饮类商铺还是有点敏感。建议大家在行业景气期申请贷款，比如零售商铺在双11前，餐饮商铺在春节前。

有个做服装批发的老板，19年评估价还是300万的商铺，去年跌到250万。这不只是市场波动，跟电商冲击实体店也有关系。所以说选对抵押时机真的很重要。

五、还款能力决定最终金额

银行最后还要看你的还款能力，这里有个隐形公式：月收入≥月供×2。举个例子，如果贷款100万（20年期，利率5%），月供约6600元，那你的月收入至少要1.3万。个体工商户记得准备好近2年的银行流水，临时补缴的社保可不管用。

上周有个做美容院的客户，商铺评估没问题，但因为是新店开业流水不足，最后只能贷到评估价的50%。这种情况可以找担保人，或者提供其他资产证明，后面会教大家具体操作。

怎么把贷款额度提到最高？

1. 养半年征信再申请，把信用卡使用率控制在60%以下
2. 货比三家不吃亏，多问几家银行的客户经理
3. 带上租赁合同，稳定租金收入能加分
4. 老旧商铺做翻新，特别是门头和内部结构
5. 选对评估机构，有些第三方公司评估价更贴近市场

最后提醒大家，门市抵押贷款不是买菜，别急着签字。先算清楚自己的还款能力，再比较不同机构的综合成本。实在拿不准的话，建议找专业贷款顾问帮你把关，毕竟商铺抵押涉及金额大，还是稳妥点好。