房屋抵押贷款条件详解：这些要求你必须知道！

想要用房子办理抵押贷款？先看看自己符不符合这些硬指标！这篇文章从征信记录、房龄产权、还款能力等7个维度，把银行审核时最看重的条件掰开揉碎了讲，还会告诉你哪些材料必须提前准备，利率怎么算最划算，最后附上容易踩雷的注意事项清单。正在为资金周转发愁的朋友，千万别错过这些干货！

一、抵押贷款的基本门槛

先说说最基础的要求吧。首先得年满18周岁，有的银行会卡到22岁甚至25岁。然后得有稳定收入这事特别关键，自由职业者可能需要多提供半年以上的银行流水。对了，房子必须是你名下的，如果是夫妻共有产权，记得提前商量好谁当主贷人。

二、征信报告千万别有污点

银行打开你征信报告的时候，眼睛可是毒得很！近两年不能出现"连三累六"的逾期记录，也就是连续3个月不还款，或者累计6次拖欠。我认识个朋友就因为两年前有3次信用卡逾期，直接被拒贷了。还有啊，别以为小额贷款没事，最近半年申请网贷超过5次的话，银行会觉得你特别缺钱，风险系数飙升。

三、房子本身要够"硬气"

房龄超过20年的老房子，很多银行直接摆手说再见。特别是那种砖混结构的老破小，评估价可能比市场价低两三成。如果是商住两用的公寓，虽然也能抵押，但贷款成数通常比住宅低10%-15%。对了，别想着用农村自建房蒙混过关，没有房产证的小产权房根本进不了银行的法眼。

四、还款能力证明有讲究

月收入得是月供的2倍以上，这个大家都知道吧？但很多人栽在流水证明上。比如个体户用微信支付宝收款，这种电子流水必须搭配营业执照和纳税证明才作数。有个开餐馆的客户，每个月进账20多万，就因为没开发票，最后只批下来6成额度。

五、材料准备别犯低级错误

身份证过期这种低级错误，每年都能卡掉10%的申请者。房产证上有共有人名字的，必须所有人都到场签字。最近遇到个案例，夫妻离婚了但房产证没更名，结果前夫不配合签字，贷款直接黄了。建议提前准备好这些材料：三个月工资流水、房产评估报告、贷款用途证明（比如购销合同）、结婚证或离婚协议。

六、利率和额度怎么算最划算

现在首套房抵押利率大概3.65%起，二套房要上浮10%-20%。重点来了！贷款成数最高能到评估价的70%，比如房子评估价500万，最多贷350万。不过实际操作中，银行会根据你的还款能力打折。有个小窍门：选择等额本息还款的话，前五年的资金利用率最高，适合做生意周转的朋友。

七、这些雷区千万别踩

最后提醒几个致命伤：抵押贷款不能用于买房炒股，被查到要提前收回；抵押期间房子不能出租，除非银行书面同意；提前还款可能有违约金，签合同前一定要问清楚。对了，如果选择非银机构办理，千万确认对方有放贷资质，去年就有客户被假银行骗走房产证。

看完这些条件要求，是不是发现抵押贷款没想象中简单？建议先做个自我评估，如果征信或房龄有问题，可以考虑找担保公司过渡。实在拿不准的话，最好直接约银行客户经理面谈，带上所有材料现场预审，比自己在网上瞎琢磨强多啦！