贷款买房利息怎么算？3分钟搞懂房贷计算公式

打算贷款买房却搞不清利息怎么计算？别慌！这篇文章用大白话教你房贷利息的核心算法，拆解等额本息和等额本金的区别，还会告诉你银行不会主动透露的利率影响因素和还款策略。手把手带你看懂月供构成，学会用免费工具快速试算，避开隐藏的利息陷阱。

一、利息计算的两大基础公式

先记住这个重点：利息剩余本金×月利率。比如你贷款100万，年利率4.1%，那第一个月利息就是100万×(4.1%÷12)3416元。这时候可能有朋友要问：那本金部分怎么算？别急，往下看。

银行常用的两种还款方式：

• 等额本息：每月还款固定，但前期利息占比高。适合收入稳定的上班族，计算公式是月供〔贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数〕÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕。是不是有点复杂？其实现在用房贷计算器3秒就能出结果
• 等额本金：每月还的本金相同，利息逐月减少。适合计划提前还款的人群，首月月供最高，计算公式是月供(贷款本金÷还款月数)+(剩余本金×月利率)

二、影响利息高低的5个关键因素

很多人以为利率是银行随便定的，其实背后有套规则：

• LPR基准利率：就像菜市场的指导价，央行每月20号公布，现在5年期以上是3.95%
• 银行加点数：这个才是重点！比如某银行说利率4.1%，其实就是LPR+15个基点（0.15%）
• 信用评分：征信好的可能拿到-20基点优惠，有逾期的可能加50基点，里外里差出十几万利息
• 贷款年限：同样100万贷款，20年和30年总利息可能差出一辆宝马X5
• 还款方式：等额本金比等额本息总利息少，但前期压力大，要量力而行

三、3个银行不会告诉你的省钱技巧

说完基础知识，上点干货：

• 双周供：把月供拆成两次还，能缩短还款周期。比如月供5000元改成每两周2500元，一年能多还一个月本金，总利息立减8%-15%
• 利率重定价日：选在LPR下降周期前调整，比如现在3月签合同，可以把重定价日定在次年1月，有机会吃到全年降息红利
• 提前还款时机：等额本息还到1/3年限、等额本金还到1/4年限后再提前还款最划算，这个时候利息已经还了大半

四、实操案例：100万房贷怎么算

举个具体例子：张三年收入25万，贷款100万买房，利率4.1%，贷20年。

• 选等额本息：月供约6112元，总利息46.7万
• 选等额本金：首月7583元，每月递减约14元，总利息41.2万

看到这里可能有读者会想：差5万利息呢！但要注意，等额本金前5年月供都比等额本息高2000元左右，现金流压力测试很重要。

最后提醒大家，签合同前一定要确认三个数：实际年利率（别被日息万三忽悠）、提前还款违约金（现在多数银行满1年免罚息）、利率调整周期（选每年1月1日还是放款对应日）。用好这些知识，至少能省下几万块利息钱。