按揭的房子能贷款吗？详解二次贷款方式与申请攻略

还在还房贷的房子能否再次申请贷款？这是许多房主关心的问题。本文将详细解析按揭房二次贷款的四种常见方式（包括抵押贷款、信用贷款等），梳理不同贷款途径的申请条件、额度限制及风险点，并结合实际案例说明如何根据自身需求选择最优方案，最后提醒操作中的关键注意事项。

一、还在还月供的房子，真的能再贷款吗？

先说结论啊——当然可以！不过这里有个前提条件：你的房子得有"剩余价值"。比如说，你五年前买了个价值200万的房子，首付60万，贷款140万，现在房子涨到300万了，而且已经还了50万本金，这时候理论上就有（300万×70%）-（140万-50万）210万-90万120万的可贷空间。当然，实际操作中银行会打点折扣，但总体思路就是这样。

二、按揭房再贷款的四种主流方式

这里给大家列几种常见的操作方式，可能有些朋友会问："这么多选项，到底哪种适合我？"别急，咱们慢慢分析：

1. 二次抵押贷款：适合房子有明显增值的情况，年利率一般在4.5%-6%之间。不过要注意，很多银行要求首次按揭还款满2年才给办。

2. 信用贷款：不用抵押，主要看个人征信和收入。有个客户王先生就是靠税后2万的工资流水，成功贷到了30万装修款。

3. 按揭转贷：相当于重新办理房贷，适合早期利率高的客户。比如李女士2019年办的5.88%利率，转成现在4.2%的，100万贷款每月能省1000多利息。

4. 担保贷款：需要第三方机构担保，适合征信有点小瑕疵但资产优质的客户，不过担保费通常要收贷款金额的1%-3%。

三、银行最看重的三个审核标准

上个月帮客户张先生办贷款时，发现有几个硬性指标必须达标：

• 房产价值：评估价要高于未还贷款余额的1.5倍（多数银行的要求）

• 还款能力：新旧贷款月供之和不能超过月收入的50%

• 征信记录：近2年逾期不能超过6次，当前不能有逾期

这里需要提醒大家，有些银行还会查网贷记录，即使没逾期，申请太多网贷也可能被拒贷。

四、手把手教你计算可贷额度

举个实际例子：刘女士2018年买的房子，当初评估价200万，贷款140万，现在市场价涨到280万，已经还了60万本金。

• 剩余贷款：140万-60万80万
• 现评估价7成：280万×70%196万
• 可贷空间：196万-80万116万
不过实际操作中，银行可能会打个8折，最终能贷到约93万。

五、这些坑千万要避开！

去年有个客户急着用钱，没注意看合同细节，结果：

✘ 选了等本等息还款，实际利率比宣传的高了1倍
✘ 没注意提前还款违约金条款，后来提前结清被收了3%手续费
✘ 轻信"包装流水"的中介，差点构成骗贷

所以一定要记住：先看贷款合同再签字，特别是用加粗字体标注的条款！

六、现在该不该办理二次贷款？

这个要看具体情况。如果是以下三种情况，建议可以考虑：

1. 遇到优质投资项目，预计收益率超过贷款利率
2. 急需周转资金且其他融资成本更高
3. 原房贷利率高于现行利率1%以上

但如果是单纯想套现炒股、买理财，劝你还是三思而行。毕竟杠杆是把双刃剑，用好了锦上添花，用不好可能雪上加霜。

最后说句实在话，每家银行的政策都有差异，最好直接联系贷款经理做个详细测算。如果拿不准主意，也可以先打份征信报告，带着房产证去银行做个预审，这样心里更有底。毕竟涉及到房子的大事，谨慎点总没错！