二手房贷款全流程解析：从申请到放款必知要点

打算买二手房却对贷款流程一知半解？这篇干货指南将手把手教你搞懂二手房贷款的全流程，从前期准备到银行放款，覆盖产权评估、材料准备、利率选择、还款方式等核心环节。特别整理了银行审核的六大硬性要求，帮你避开常见雷区。无论你是首套房还是置换改善，看完这篇至少能省下半个月的折腾时间！

一、二手房贷款的基本操作流程

先来说说整个贷款的时间线吧，我接触过很多客户都栽在流程顺序上。比如有个朋友急着签合同，结果没做房产预评估，导致贷款额度少了8万。正确流程应该是这样的：

1. 找银行认可的评估机构给房子估价（千万别自己瞎估）2. 拿着评估报告去银行提交申请（记得带齐身份证、收入证明）3. 银行初审通过后，买卖双方到网点面签（要录视频的那种）4. 等3-5个工作日出终审结果（这段时间别乱查征信）5. 签正式贷款合同（每条附加条款都要逐字核对）6. 办理抵押登记手续（现在很多城市能线上操作了）7. 银行放款到卖家账户（注意！不是直接打给买家）

二、银行审核的硬核指标清单

上个月有个客户因为支付宝花呗逾期3次被拒贷，气得直拍大腿。这里列几个审核重点：

个人材料：最近半年的银行流水（每月进账得是月供2倍以上），社保缴纳记录（至少连续12个月），结婚证或单身证明（离异的需要离婚协议）房产材料：房产证原件（注意有没有抵押标记），购房发票或契税票（满2年或满5年影响税费）隐藏雷区：信用卡分期也算负债（超过月收入50%就危险），微信流水多数银行不认（除非走公账）

三、利率选择与还款方式的门道

现在LPR降了这么多，到底选固定利率还是浮动利率？我上个月帮客户算过一笔账：贷款100万的话，选LPR每年能省下4000块左右的利息。不过要注意三点：

1. 首套房利率现在普遍是LPR-20BP（也就是4.0%左右）2. 二套房的加点会多出60BP（具体看当地政策）3. 等额本息和等额本金差的不只是月供（贷款200万的话，30年总利息差23万）

四、90%的人会踩的五个坑

说个真实案例：去年有对夫妻买了房龄28年的学区房，结果银行只给贷15年，月供直接翻倍。这些细节千万要注意：

房龄超过25年的二手房（多数银行要求房龄+贷款年限≤50）共有产权人没到场签字（哪怕占1%份额也要本人来）首付款来源不明（突然多出的大额转账要提前解释）选择非合作中介（有些小中介的赎楼流程要45天）忽略物业费欠缴（可能导致抵押登记卡壳）

五、提高贷款通过率的实战技巧

最后分享几个内部人士才知道的加急通道和补救方案。比如流水不够的话，可以：

提供定期存款证明（至少是贷款额的10%）让单位开具年终奖补充说明添加父母作为共同还款人（年龄不能超过65岁）选择有贷款补贴的商业银行（有些地方银行会给0.3%的利率优惠）

看完这些是不是心里有底多了？其实二手房贷款最怕的就是信息不对称，只要提前做好功课，准备好银行要求的三证四表五文件，基本上两个月内就能走完全流程。要是还有拿不准的地方，建议直接找贷款经理要份材料清单，比自己瞎琢磨强多啦！