抵押贷款和按揭贷款有什么区别？这9点说透了！

买房缺钱时，很多人分不清抵押贷款和按揭贷款的区别。其实这两种贷款在用途、申请条件、还款方式上都有明显差异。比如按揭贷款必须用在购房场景，而抵押贷款可以自由支配资金；抵押物状态、贷款期限、风险承担方也完全不同。本文将用大白话对比它们的核心区别，并教你根据自身情况选择适合的贷款方式。

一、基本定义：钱从哪里来？

先说按揭贷款，咱们最常见的就是买房按揭。比如你买套500万的房子，首付150万，剩下的350万向银行借款，这时候房子本身作为抵押物，但产权证要押在银行，直到还完贷款才能拿回来。

而抵押贷款呢，是把你名下已经全款买下的房子（或者车、商铺等资产）抵押给银行借钱。比如说老王有套市值300万的房子，贷款还清了，现在想开餐馆需要100万周转，就能用这套房办理抵押贷。

二、核心差异点对比

这里我整理了9个关键区别，咱们一个个来看：

1. 贷款用途限制
按揭只能用于买房，银行会直接打款给开发商。而抵押贷的用途就灵活多了，装修、经营、医疗都行。不过要注意，现在监管要求抵押贷不能流入楼市，这个咱们后面细说。

2. 抵押物状态不同
办理按揭时，房子还没拿到产权证，处于"期房"状态。抵押贷则要求抵押物必须已经取得完整产权，银行要看到红本才放款。

3. 贷款期限差距大
按揭最长能贷30年（今年部分城市试点40年），而抵押贷一般3-5年，部分银行有10年期的但需要每年归本。举个例子，张姐2010年办的房贷，现在还在还月供，但隔壁李哥2020年办的抵押贷，今年就得考虑续贷问题了。

三、普通人最容易搞混的地方

很多人以为两种贷款都能买房，其实这里有个大坑！按揭贷款买房是合规的，但用抵押贷资金购房属于违规操作。去年我有个客户把老房子抵押了凑首付，结果被银行查出资金流向，不仅要求提前还款，还上了征信黑名单。

4. 利率差异明显
目前首套房贷利率最低4%左右（LPR下调后），抵押贷虽然宣传说3.6%，但实际要加上担保费、评估费等杂项，综合成本可能在4.5%以上。而且抵押贷利率随政策波动大，去年还有客户办到3.2%的，今年普遍涨了0.5个百分点。

5. 还款方式不同
按揭主要是等额本息和等额本金两种，抵押贷则有先息后本、随借随还等多种选择。比如做生意的陈总办了500万抵押贷，选择每月只还利息，年底再还本金，这样资金利用率更高。

四、风险点要特别注意

6. 逾期后果不一样
虽然两种贷款逾期都会影响征信，但按揭断供后银行处置房产的流程更复杂，通常会给6-12个月缓冲期。而抵押贷逾期3个月，银行可能直接启动法拍程序。

7. 续贷压力差异
按揭贷款只要正常还款就行，抵押贷到期后需要重新审核资质。2022年就有企业主因为征信查询次数过多，导致200万抵押贷无法续贷，资金链直接断裂。

五、怎么选更划算？

8. 优先考虑使用场景
如果是首套房刚需，果断选按揭，毕竟期限长、利率低。已经有房产需要资金周转，抵押贷更合适。但要注意，2023年银保监会明确要求，抵押贷资金不得用于购房、炒股、买理财。

9. 提前还款成本不同
按揭贷款提前还款可能要交违约金（部分银行还满1年免罚息），抵押贷通常允许随时还款，不过有些产品会收未还本金1%的手续费。比如刘女士提前还了50万房贷，被收了2000元违约金，而同金额的抵押贷反而没收费。

六、这些细节不注意会吃大亏

最后提醒几个实操要点：办理抵押贷时要确认是经营贷还是消费贷，利率能差1%以上；按揭贷款记得在面签时确认利率调整方式（LPR浮动还是固定利率）；抵押贷的评估价通常只有市场价的7成，别高估能贷额度。

总之，两种贷款没有绝对的好坏，关键看资金用途和还款能力。现在很多银行推出"二押"产品，就是按揭房也能再抵押，不过利率会比一押高0.8%左右。建议大家做好资金规划，别让月供超过收入的50%，毕竟这两年经济形势变化快，留点余地总没错。