满足这些条件的房子才能申请贷款

想用房子办理贷款却总被拒绝？其实银行对抵押房产有明确要求。本文从产权性质、房龄面积、房屋类型等6大维度，手把手教你判断自家房子是否符合贷款条件。看完你会发现，有些房子就算地段再好也难通过审批...

一、房产证上必须写着"能交易"三个字

首先得摸摸你家红本本（不动产权证），看看权利性质栏是不是"出让/市场化商品房"。有些朋友拿着军产房、校产房去贷款，结果吃了闭门羹。这类特殊产权房子啊，银行压根不敢接，毕竟没法正常上市交易的房子，银行收走也卖不掉呀。

最近遇到个客户，他家房子是单位分的福利房，虽然住了十几年，但土地性质还是划拨的。这种情况得先补缴土地出让金，把产权转成出让性质才行。不过补缴金额可能高达房价的30%，这时候就要算算划不划算了。

二、别让房龄成为贷款绊脚石

银行对老房子特别谨慎，多数要求房龄+贷款期限≤40年。比如北京某银行直接规定：90年以前的房子不给贷。不过也有例外，去年帮客户处理过一套1988年的学区房，因为地段实在抢手，银行破例给了评估价50%的贷款。

这里有个冷知识：房龄不是按买房时间算的，而是看竣工日期。有些2000年建的房子，2010年才办证，这时候房龄已经10年了。建议提前在不动产登记中心查清楚。

三、这些房子银行看见就摇头

• 小产权房：没有国家发的"身份证"，法律上根本不承认
• 查封房：官司缠身的房子谁敢碰？
• 违建房：加盖的阳光房看着美，在银行眼里就是定时炸弹
• 经济适用房：没满五年的经适房，想贷款得先补差价

上个月碰到个典型案例，客户把自建房改成民宿经营，结果因为改变了居住性质，直接被银行拒贷。所以房屋用途栏要是写着"商用"或"商住两用"，利率可能比住宅高1-2个点。

四、评估价里的门道多着呢

你以为自家房子值300万？银行的评估师可能只认260万。这里有个计算公式：可贷金额评估价×抵押率。住宅抵押率通常70%，商铺50%左右。但要是房子存在明显瑕疵，比如靠近垃圾处理站，抵押率可能降到60%以下。

有个取巧的办法：提前做预评估。现在很多银行APP都能在线估值，输入小区名就能看到参考价。不过最终还是要以线下勘察为准，评估师会仔细检查房屋结构、装修情况，连墙面裂缝都不放过。

五、地理位置决定贷款命运

银行把城市区域分成核心区、拓展区和禁入区。比如上海外环内的房子，能贷评估价七成，外环外可能就六成。更夸张的是，某些偏远区县的房子，银行直接列入禁贷黑名单。

去年有对夫妻用海南度假房做抵押，结果发现当地二手房半年都没成交记录。这种流动性差的房产，银行宁可不做这单生意。所以买房时就该考虑：未来需要融资时，这个地段能不能获得银行认可。

六、你本人的条件也很关键

别以为房子合格就能躺赢，贷款人资质同样重要。信用报告上有连续三次逾期？年收入不到月供两倍？这些都会导致贷款被拒或降额。有个客户房子估值500万，但因为公司经营异常，最终只批下来200万。

建议提前半年养好征信，流水要做足月供2倍以上。如果是企业主，记得整理好纳税证明和购销合同。毕竟银行要双重保险：既看房子值不值，也看借款人还不还得起。

看完这些是不是心里有谱了？其实每家银行的具体标准会有差异，比如有些农商行对房龄放宽到25年。最好的办法是带齐产权证、身份证、收入证明，直接去银行信贷部当面咨询。毕竟房子能不能贷，最终还得专业人士说了算。