有贷款的房子怎么买卖？详解交易流程与风险规避

还在还贷的房子想转手？别急着挂中介！这篇文章给你掰碎了说清楚：从确认剩余贷款金额到完成过户的全流程，重点分析买方全款/贷款不同场景的操作差异，教你用转按揭、垫资解押等方式处理抵押问题。特别提醒注意资金监管、违约条款等5大核心风险点，文末附赠一份超实用的交易自查清单，看完至少能少跑三趟银行！

一、有贷款的房子到底能不能卖？

先说结论：能卖！但得先把抵押状态解除。就像你手机分期没还完，虽然手机在你手里用着，但所有权其实押在金融机构那儿。这里有几个关键数字要记牢：

• 房贷还款满1年才能提前结清（多数银行规定）
• 剩余贷款超过房价50%建议暂缓交易
• 违约金一般为剩余本金的1-3%

上周有个读者王先生就吃了闷亏，房子挂牌后才发现提前还贷要排队半年。所以啊，第一步必须去贷款银行拉还款清单，算清楚剩余本金和违约金，这点特别重要！

二、三种常见交易场景全拆解

根据买家付款方式不同，操作套路完全不一样：

情况1：买家全款支付

这是最省心的模式。比如张女士的房子还剩80万贷款，买家用200万全款接手。操作分三步走：

1. 签合同时注明“首付款用于解押”
2. 买家200万打进资金监管账户
3. 银行扣款解押后过户

不过这里有个问题：如果买家反悔，钱已经拿去还贷了怎么办？所以必须让买家签垫资同意书，必要时找第三方担保。

情况2：买家也要贷款

这种情况最复杂。重点看三点：

• 新贷款额度能否覆盖卖家欠款
• 银行是否支持跨行转按揭
• 过户前能否做好抵押衔接

去年杭州就出过纠纷，买家贷款审批延迟导致卖家多付了4个月利息。所以务必在合同中写明“贷款审批失败视为违约”，白纸黑字才保险。

情况3：买卖双方同一银行

这时候可以试试转按揭，相当于把贷款"过户"给买家。操作流程简化版：

1. 买卖双方带证件到银行申请
2. 银行重新评估买方资质
3. 签署债务转让协议
4. 办理抵押变更登记

不过这个操作并不是所有银行都支持，目前建行、工行部分网点可以办，具体要打客服电话确认。

三、这些坑千万要绕开！

经手过上百个案例的老中介，总结出三大高危雷区：

• 垫资解押的过桥费陷阱：日息0.08%看着不高，但超过15天就可能吃掉你半年房租
• 阴阳合同的法律风险：做低房价省税费？当心被认定偷税漏税！
• 物业交割的隐藏项：水电燃气费没结清，最后可能倒贴几千块

特别提醒下，现在很多城市开通了带押过户新政，像深圳、济南等地不用解押就能交易。但要注意两点：一是仅限住宅，二是买卖贷款必须同银行，具体政策可以打12345咨询。

四、手把手教你制定交易计划

最后给个实操模板，跟着做准没错：

1. 查征信：确认自己有没有影响解押的逾期记录
2. 算明细：剩余本金+违约金+中介费+税费
3. 备材料：房产证、贷款合同、还款流水缺一不可
4. 选模式：根据买家付款方式选解押方案
5. 留凭证：每次转账都要备注用途

记着，所有口头承诺都要落在合同里。之前遇到个案例，房东轻信中介说的“包办解押”，结果多花了2万加急费。买卖房产是大事，宁可前期多问几句，也别事后扯皮。