贷款没还完的房子怎么卖？6个步骤解决转贷卖房难题

还在还贷的房子想转手，需要先处理抵押登记和剩余债务。本文将详解垫资解押、转按揭、买方配合还贷等实操方案，分析不同方式的办理流程、时间成本和风险点，帮你理清带贷款卖房的关键步骤，避免因操作不当导致钱房两失。

一、搞清房子真实负债情况

先别急着挂房源！打开手机银行查查剩余贷款金额和违约金计算方式。比如老王去年买房贷了200万，现在还剩150万没还，但合同里写着提前还款要收1%违约金。这1.5万的成本，是让买家承担还是自己消化？得先算清楚账。

记得去房管局拉份产权证明，确认有没有二次抵押。之前有个客户就是卖房时才发现，原业主用房子做了装修贷抵押，差点搞出大麻烦。

二、三种主流解押方案对比

方案①：自己筹钱解押适合手里有闲钱的卖家。比如把股票套现或者找亲戚周转，但要注意资金占用成本。假设解押需要2个月，50万资金放在货币基金里还能赚个千把块利息呢。

方案②：让买家首付解押现在挺常见的操作。不过要特别注意资金监管协议必须签！去年有中介卷走买家60万首付的案例，就是因为没走资金存管账户。

方案③：第三方垫资解押日息大概0.08%-0.15%，按50万算的话，每天400-750块利息。这个方案适合着急出手的卖家，但得选有资质的担保公司，别找街边小广告。

三、转按揭到底划不划算？

不是所有银行都能办转按揭！目前中行、建行部分支行还保留这个业务，需要买方征信和收入流水达标。比如张女士的房子还剩80万贷款，买家小王月收入1.8万，负债不能超过9000，才能通过银行审批。

注意评估价可能和市场价有差距。上个月有套报价300万的房子，银行只给评了270万，多出来的30万差价得买卖双方协商解决，这事儿容易扯皮。

四、解押手续办理全流程

以垫资解押为例：先找担保公司签协议→去银行申请提前还款→担保公司打款到监管账户→银行扣款→5个工作日出结清证明→3天内办理解押登记。整个过程大概15-25个工作日，北上广深现在开通了线上解押，能缩短到10天左右。

提醒大家：解押后要立即办理过户！之前有买家拖着不过户，结果卖家反悔涨价，最后闹上法庭的。这种狗血剧情咱们还是避免为好。

五、买卖合同必须写明的条款

1. 明确标注解押责任方和违约赔偿细则
2. 约定资金监管账户和划款条件
3. 预留房屋评估价差异的解决方案
4. 注明解押完成后的过户时间节点

建议花2000块找专业律师审合同，比事后打官司划算多了。去年有卖家因为合同漏洞，多赔了8万违约金，这钱够买两个最新款iPhone了。

六、容易被忽视的税务问题

满二唯一和满五唯一差别很大！假设房子买的时候200万，现在卖300万：
• 不满两年：增值税按差额5.6%就是5.6万
• 满五唯一：可能省下个税（300-200）20%20万
所以急着卖房的，先算清楚持有年限再定价。

还有个坑是提前还贷的利息抵扣。比如你1月份还清贷款，但全年利息已经按月计提，记得让银行开利息证明，明年个税汇算还能抵税。

最后说句掏心窝的话：卖未结清房产就像走钢丝，每个环节都可能出问题。建议找本地大型中介操作，虽然多付1%中介费，但能省去好多闹心事。实在拿不准的，评论区留言说说你的情况，咱们一起想办法解决！