抵押房子贷款能贷多少？五大因素决定你的额度上限

想用房子抵押贷款却不知道能贷多少？这篇文章给你掰开揉碎了讲清楚。从房产评估价的七折规则到银行流水怎么算，再到房龄、地段这些隐藏影响因素，我们用真实案例+计算公式帮你预估可贷金额。重点提醒：千万别轻信中介说的"满额套现"，小心最后钱没到手房子还搭进去！下面这些干货建议收藏备用。

一、银行到底看什么？房产评估价是核心

你知道吗？银行说房子值100万，可能跟你心里价位差着十几万。房产评估价直接决定了贷款基数，通常按市场价7-9折计算。比如说，地段好的学区房可能比偏远的老房子评估价更高，这个差价能差出几十万贷款额度。去年有个客户，自己觉得房子值300万，结果评估公司只给到260万，这里外里就少了28万可贷资金。

二、贷款成数藏着门道

别以为所有银行都按7成放款！首套房和二套房的抵押成数能差15%，经营贷和消费贷又有不同标准。比如现在很多银行的经营贷能做到评估价85%，而消费贷可能卡在70%。不过要注意，有些银行会玩文字游戏，说是最高85%，但实际审批时会把装修折旧都算进去。

三、你的还款能力才是硬指标

银行流水不够？月收入证明开不出来？这时候评估价再高也白搭。有个计算公式要记牢：月还款额 ≤ 家庭月收入×50%。假设你想贷100万20年，按5%利率算，月供大约6600元，那你的月收入至少要1.3万。很多朋友在这里栽跟头，光盯着房子值钱，没算清楚自己的还款能力。

四、这些细节也会砍额度

房龄超过25年的老破小，银行可能直接拒贷；40平以下的迷你户型，有些机构压根不接单。更坑的是产权问题，像经适房、回迁房这些特殊性质房产，能贷的成数可能比商品房低20%。去年遇到个案例，客户拿军产房做抵押，跑遍全城银行都没办下来。

五、实操计算：三步算出你的贷款额

1. 先找三家评估公司询价，取中间值
2. 根据贷款用途确定成数（经营贷85%，消费贷70%）
3. 用这个公式算：可贷金额评估价×成数×（1-已有负债率）
举个实例：评估价200万的房子办经营贷，没有其他负债的话，最多能贷170万。但如果还有车贷月供5000元，月收入2万的话，实际批贷可能降到150万左右。

六、避坑指南：这些套路要当心

• 中介打包票说能贷评估价100%的，九成九是骗子
• 先息后本的产品看着月供低，但到期要还本金可能被套路
• 评估费、公证费这些杂项，超过5000块就要警惕乱收费
特别提醒：现在有些机构用"余值贷"名义做二次抵押，利息高得吓人，不到万不得已千万别碰。

七、常见问题答疑

Q：夫妻共同房产能单独抵押吗？
A：必须双方面签，离婚析产过的要提供分割证明
Q：还在按揭的房子能做抵押贷吗？
A：可以！这就是常说的"二押"，但成数会降低且利息偏高
Q：抵押贷款会影响征信吗？
A：按时还款不会，但三个月内查询次数超5次可能被拒贷

看完这些你应该心里有底了吧？最后说句大实话：抵押贷款终究是借的钱，别光盯着能贷多少，重点要看自己能不能还得起。毕竟房子押出去不是闹着玩的，建议找专业顾问做个全面评估再动手。有具体问题欢迎留言，看到都会回复！