用房子贷款能贷多少？7大因素决定你的额度上限

想用房子贷款却不知道能贷多少？这篇文章帮你搞懂评估逻辑。从银行常用的市场价7成规则，到容易被忽略的房龄限制，我们拆解了收入证明、征信记录、贷款类型等核心要素。还会告诉你3个提高额度的小技巧，比如如何用公积金贷款多拿20万，二手房怎样避免评估缩水。文末附上常见问题解答，看完就能避开90%的申请坑。

一、银行评估房子价值的两种方式

很多人以为自己的房子值多少钱，银行就会认多少，其实这里有个大坑。银行会同时参考市场价和评估价，比如说你家小区最近成交价是200万，但评估公司可能只给180万，这时候贷款基数就少了20万。这里有个小技巧：提前找中介打听近期同户型成交价，心里先有个底。

更扎心的是，就算评估价达标了，银行还有个最高7成限制。比如评估价200万的房子，理论能贷140万，但实际操作中可能还要看你的收入能不能覆盖月供。去年有个客户就因为月收入证明差300块，额度被砍了15万，你说亏不亏？

二、6个关键因素直接影响贷款额度

第一关要看房龄+产权性质。超过20年的老房子，有些银行直接拒贷，能接受的也最多贷5成。上个月有个客户拿着98年的房本去申请，跑了3家银行才找到愿意接手的。

第二关是还款能力证明。银行会拿你的月收入除以月供，这个比例必须小于50%。比如你月薪2万，那月供最多1万，对应的贷款额度就会卡在100万左右（按20年等额本息算）。这里提醒自由职业者，提前半年准备流水，别等到要用时才抓瞎。

第三关是贷款类型选择。公积金贷款虽然利率低，但很多城市有最高60万的限额，组合贷反而能突破这个限制。像在杭州，纯公积金只能贷60万，但组合贷能多拿40万商贷，利息差算下来每年能省部手机钱。

三、3个提升额度的方法实测有效

第一个方法是增加共同借款人。把配偶或者父母的收入证明加进来，额度能提升30%左右。去年帮客户操作过，夫妻双方月入3万比单人2万，多批了28万贷款。

第二个诀窍是选对还款方式。先息后本虽然前期压力小，但银行会觉得风险高，反而影响额度。建议优先选等额本息，哪怕打算提前还款，先把额度拿到手再说。

第三个冷知识是维护好征信记录。有个客户信用卡连续3个月最低还款，虽然没逾期，但银行还是把额度从150万降到120万。记住，贷款前6个月别频繁查征信，手机点那些网贷广告也会留记录！

四、这些坑千万要避开

别轻信中介说的"包批高额度"，他们可能虚报评估价。去年有客户被忽悠说能贷200万，结果银行只批了140万，定金都打了水漂。一定要自己核对评估报告，重点看附件的可比案例。

提前还款违约金也要算清楚。有些银行头三年提前还款要收5%违约金，假设你贷了200万，提前还清就得白交10万。签合同前记得用手机计算器当场算，别光听客户经理口头承诺。

最后提醒，别同时申请多家银行贷款！征信报告上会显示"贷款审批"记录，银行看到会觉得你资金紧张，反而压低额度甚至拒贷。真要对比的话，建议集中在15天内查完。

看完这些，你应该明白房子贷款额度不是简单按房价算的。关键是要提前规划收入证明、选对贷款产品、维护好征信。如果拿不准自家房子能贷多少，建议先找两家银行做预审，比网上查的参考值靠谱多了。毕竟，银行的审批规则每年都在变，去年能贷7成的房子，今年可能就变成6成了。