贷款买的房子怎么卖?手把手教你全流程及注意事项
想卖掉还在还贷的房子,很多人会被"抵押状态""还款余额"搞得一头雾水。别慌!这篇指南将从转按揭操作、解抵押流程到买家贷款对接,详细拆解每个环节。教你如何规避资金风险、处理产权纠纷,还会提醒那些容易踩坑的税费问题。看完就能掌握"带贷款卖房"的核心要领,既保证交易安全又能快速变现。

一、搞懂转按揭是怎么回事
可能有人会问:房子还欠着银行钱,这房本都押在银行呢,怎么卖?这时候就需要转按揭这个操作了。简单说就是把房贷债务转给买家,或者先还清贷款再交易。举个例子,假设你房贷还剩80万,如果买家愿意接着还,双方去银行签个债务转移协议,不过现在大部分银行已经取消这项服务了。
现在更常见的做法是先解押再交易。也就是卖家自己凑钱还清贷款,比如用买家的首付款来填这个坑。但要注意啊,这里有个时间差问题。比如买家首付给了50万,你拿这钱去银行还款,银行可能要5-7个工作日才能出结清证明,买家等不及怎么办?这时候可以找第三方垫资公司,不过会产生每天0.3‰左右的利息。
二、解抵押要走哪些流程
还完贷款只是第一步,接下来得把房子从银行"赎"回来。带着身份证、房产证、还款凭证去银行柜台,他们会给你开贷款结清证明。然后!重点来了,必须亲自跑一趟不动产登记中心办理解押手续,记得带上银行给的他项权证和抵押注销申请表。
这里有个坑要避开:有些银行说帮忙办理解押,结果拖了半个月。建议自己主动催办,解押当天最好让银行客户经理陪同办理。解押完成后,记得在房本附记页盖注销章,否则会影响后续交易。
三、买家贷款资质要盯紧
卖房最怕遇到买家贷款批不下来。建议在签合同前就让买家提供征信报告和银行流水,尤其是现在房贷审核越来越严。比如有个案例,买家月收入2万,但信用卡有17次逾期记录,结果被5家银行拒贷,导致交易黄了。
如果买家选择公积金贷款,审批周期可能长达2-3个月,这时候要在合同里明确放款时间节点。还有个诀窍:提前跟银行确认近期贷款额度情况,年底很多银行额度紧张,放款速度会变慢。
四、资金监管千万别省事
见过太多因为私下转账引发的纠纷了。强烈建议走银行资金监管账户,虽然多花千分之三的手续费,但能避免买家挪用首付款。具体操作是:买卖双方和银行签三方协议,买家把钱打进监管账户,等过户完成后银行自动划款。
这里有个细节要注意:监管账户通常分为定金账户和首付款账户。定金额度别超过总房款的20%,否则超出部分不受法律保护。如果遇到买家要求"高额定金冲抵房款",八成是有问题的。
五、税费成本提前算清楚
贷款房买卖涉及的税费比全款房复杂得多。除了常规的增值税(5.3%)、个税(1%)、契税(1-3%),还要注意提前还款违约金。比如某银行规定还款未满3年要收剩余本金2%的违约金,这笔钱可能得买卖双方协商承担。
还有个容易忽视的点:如果房子是满五唯一,个税可以减免,但需要去房管局调档查证。有个朋友因为没做这个步骤,白白多交了6万多的税,你说亏不亏?
最后提醒大家:卖贷款房最核心的就是资金链不断和手续合规。建议提前3个月开始规划,把每个环节需要准备的材料列成清单。如果遇到买家需要办理组合贷或者接力贷,最好找专业中介协助,别为了省中介费自己硬扛。毕竟房子这种大额交易,安全稳妥比什么都重要!
-
个人贷款有哪些类型?这8种常见方式优缺点全解析
当我们急需用钱时,个人贷款就像及时雨能解燃眉之急。不过市面上的贷款产品五花八门,光是在百度搜索"贷款"就能蹦出上千条信息。今天咱们就掰开了揉碎了讲讲最常见的8种个人贷款,从信用...
2025-08-20 -
房产抵押贷款提前还款指南:流程、违约金及注意事项
很多人办理房产抵押贷款后,手里有了闲钱都会考虑提前还款。但这事儿到底划不划算?会不会被银行收违约金?今天我们就从实际操作角度,聊聊提前还款的具体流程、可能产生的费用,以及需要特...
2025-08-20 -
抵押贷款怎么贷?流程、条件及注意事项全解析
想通过抵押贷款解决资金问题却不知道从何下手?本文详细拆解抵押贷款的申请流程、所需材料、利率选择及风险规避方法,手把手教你如何评估资产价值、选择靠谱机构,并提醒你注意合同里的"隐...
2025-08-20 -
天津市二套房贷款利率最新解析:政策、计算与省钱攻略
本文详细解读天津市二套房贷款最新政策,分析当前各大银行利率水平,手把手教您计算月供金额。从首付比例、征信要求到利率浮动因素,全面梳理申请流程中的关键节点,并给出3个降低贷款成本...
2025-08-20 -
先贷款还是先网签:房贷流程关键步骤深度解析
准备买房的朋友们,是不是经常在贷款审批和网签备案的顺序问题上犯迷糊?这篇干货将用真实案例对比两种流程的差异,结合银行最新放款政策,详细拆解不同选择带来的首付比例变化、购房风险系...
2025-08-20 -
单身贷款攻略:满足条件即可申请,信用是关键
最近很多朋友都在问,单身到底能不能贷款?说实话啊,这事儿还真得看具体情况。今天咱们就掰开揉碎了聊聊,从银行审核的核心逻辑到单身人士的专属贷款方案,中间还会穿插些真实案例和避坑指...
2025-08-20
- 08-20个人贷款有哪些类型?这8种常见方式优缺点全解析
- 08-20房产抵押贷款提前还款指南:流程、违约金及注意事项
- 08-20抵押贷款怎么贷?流程、条件及注意事项全解析
- 08-20天津市二套房贷款利率最新解析:政策、计算与省钱攻略
- 08-20先贷款还是先网签:房贷流程关键步骤深度解析
- 08-20单身贷款攻略:满足条件即可申请,信用是关键
关注公众号
