按揭贷款和抵押贷款有什么区别？10个要点帮你选对方式

很多人在需要大额资金时，总在纠结按揭贷款和抵押贷款到底该选哪个。其实这两种贷款虽然都涉及房产抵押，但在使用场景、办理流程和风险承担上大有不同。这篇文章从贷款用途、抵押物要求、资金去向等10个维度展开对比，还会告诉你哪种情况适合用按揭，什么时候该选抵押贷款。看完你会发现，原来选错贷款类型真的会多花冤枉钱...

一、先搞明白这俩贷款的基本概念

咱们先来理清概念，省得后面越看越迷糊。按揭贷款特指买房时向银行申请的住房贷款，房子既是抵押物也是贷款购买对象。比如说你买500万的房子，首付150万，剩下的350万用房子作抵押向银行借，这就是典型的按揭。

而抵押贷款的范围更广，可以用已有的房产作为担保物申请贷款，钱到手后怎么用相对自由。举个例子，老王用市值300万的全款房做抵押，贷出200万给孩子出国留学，这就属于抵押贷款。

二、贷款用途决定你的选择方向

这里有个容易踩坑的点要特别注意！按揭贷款的钱只能用于支付房款，银行会直接把钱打给开发商或卖家账户。去年我有个客户想用按揭贷款的钱装修，结果被银行驳回了申请。

抵押贷款的资金使用就灵活多了，基本上只要不违法乱纪，经营周转、子女教育、医疗支出都能用。不过银行可能会让你提供资金用途证明，特别是大额贷款。

三、抵押物的状态差异很大

按揭贷款抵押的是还没拿到产权证的新房，银行会要求开发商做阶段性担保。等房产证下来后，你要记得去办正式的抵押登记手续。这里提醒下，很多买家忘记这个步骤，结果影响后续交易。

抵押贷款必须是已经取得完全产权的房产，而且很多银行要求房龄不超过25年。上个月遇到个案例，客户拿着40年房龄的老房子来抵押，结果评估价直接打了7折。

四、贷款额度计算方式不同

按揭贷款额度主要看房屋成交价和评估价孰低原则，首套房通常能贷到房价的70%。比如评估价500万的房子，最高能贷350万。不过要注意，现在很多城市实行二手房指导价，这个会影响实际贷款金额。

抵押贷款额度看的是房产评估价值的50-70%，还要考虑借款人的还款能力。有个计算公式可以参考：可贷额度评估价×抵押率-原有贷款余额。这里提醒下，二次抵押的利率通常更高。

五、贷款期限长短差距明显

按揭贷款最长可以做到30年，特别适合想减轻月供压力的年轻人。不过要注意贷款期限和房龄的关系，有些银行规定"房龄+贷款年限"不超过50年。

抵押贷款的期限就短多了，一般3-10年为主，经营贷可能给到20年但要求每年归本。去年帮客户做过对比，同样贷100万，按揭30年月供不到5000，抵押贷10年月供就要1万+。

六、利率差异可能超乎想象

现在首套房贷利率大概在4%左右（LPR-20BP），这是按揭贷款最大的优势。不过要注意，如果遇到加息周期，选择固定利率可能更划算。

抵押贷款利率普遍在3.5%-6%之间，经营贷利率通常低于消费贷。但这里有个坑：很多中介宣传的3.2%低息，往往需要支付高额服务费，实际成本可能超过4%。

七、办理流程的关键区别点

按揭贷款必须在房产交易过程中办理，需要提供购房合同、首付款证明等材料。记得要提前查征信，我遇到过客户因为信用卡逾期导致贷款利率上浮15%的案例。

抵押贷款办理相对灵活，但需要准备房产证、收入证明、资金用途材料等。有个小技巧：提前做好房产评估，可以节省3-5个工作日。

八、提前还款的违约金问题

按揭贷款提前还款，大部分银行规定还款满1年免违约金，但部分银行会收取1-3个月利息。去年有个客户提前还了200万房贷，结果被收了1.2万违约金。

抵押贷款的提前还款限制更多，有些产品要求至少还款满3年，否则收取5%的违约金。这里特别提醒：签约时一定要看提前还款条款！

九、风险承担完全不是一码事

按揭贷款最大的风险是断供后被法拍，不过现在有6个月宽限期。但要注意，法拍价通常只有市场价的7折，可能资不抵债。

抵押贷款如果还不上，银行处置房产的速度更快。有个真实案例：某企业主用厂房抵押贷款，逾期3个月就被公告拍卖了，连协商展期的机会都没有。

十、哪种情况该选哪种贷款

建议买房自住或投资直接选按揭，毕竟利率低期限长。如果是经营周转或短期大额支出，抵押贷款更合适。有个判断技巧：用款时间超过5年选按揭，3年内能用完选抵押。

最后提醒大家，2023年银行加强了对经营贷违规流入楼市的监管。去年有客户用抵押贷款凑首付，结果被抽贷还上了征信黑名单，这真的得不偿失！