还有贷款的房子能卖吗？详解卖房流程与风险

手头有贷款的房子想转卖？别急着发愁！这篇文章将用大白话告诉你，贷款未结清的房子完全能交易。我们会说清转按揭、解抵押、买家垫资三种主流方式的操作步骤，对比不同方案的优缺点，提醒你注意合同细节、解押资金风险等关键问题，最后附上卖房后的重要收尾工作。收藏这份指南，让你卖房少走弯路！

一、法律允许卖有贷款的房子吗？

先说结论：当然可以！根据《物权法》191条，抵押期间房产允许转让。不过这里有个但书——必须经过银行同意。这就好比你要转租正在付月租的房子，总得和房东打个招呼对吧？

实际操作中，银行主要看两个条件：

• 剩余贷款金额是否在房屋估值70%以内（比如房子值300万，贷款余额不能超过210万）

• 买家资质是否符合银行要求

这里要敲黑板了！千万别私自交易，有些卖家收了首付就想过户，结果银行发现贷款人变更，分分钟冻结账户，买卖双方都得吃官司。

二、卖房前必须搞定的准备工作

准备卖房就像打仗，粮草得备齐：

1. 查征信报告：确认没有逾期记录，否则银行可能拒绝解押申请

2. 算清剩余贷款：打银行客服报合同编号，问清提前还款金额（包含违约金哦）

3. 准备购房合同/房产证：缺原件赶紧补办，补办周期20天左右

4. 找正规中介：建议选链家、中原等大平台，他们处理过类似案例

上周有个粉丝私信我，说找了小中介卖房，结果买家征信有问题贷不了款，折腾三个月又回到原点。所以说啊，前期准备宁可慢不能急。

三、三种主流卖房方式大比拼

现在说说具体怎么操作，咱们用个真实案例来理解：小王有套房还剩80万贷款，现以200万卖出。

方案1：转按揭（最省事）

• 操作流程：银行审核买家资质→签三方协议→直接转移贷款

• 优点：不用筹钱解押，省去赎楼费

• 缺点：接受转按揭的银行不到三成

• 适合人群：买家全款或贷款银行相同

方案2：卖家自行解押（最稳妥）

• 操作流程：找过桥资金→还清贷款→解除抵押→正常交易

• 资金成本：过桥费每天约0.08%（80万每天640元）

• 风险提示：千万别用买家首付解押！去年有卖家这样操作，结果买家中途毁约，卖家背了50万债务。

方案3：买家垫资解押（风险最大）

• 操作流程：买家先付解押款→卖家还款→过户后买家办贷款

• 必要保障：必须做资金监管

• 失败案例：杭州张女士用这种方式，结果房价下跌买家反悔，垫资款要法院强制执行才拿回

四、交易过程中的避坑指南

签合同时要特别注意这几点：

• 明确解押责任方：最好写"由卖方在过户前完成解押"

• 约定违约金比例：建议定在总房价20%

• 留好还款凭证：银行扣款短信至少保留6个月

• 确认物业交割时间：曾有买家过户后才发现卖家欠了3年物业费

有个血泪教训分享给大家：李女士卖房时没约定解押期限，结果买家拖了半年不付款，导致她多付了14万过桥费。所以说啊，合同条款必须抠细节！

五、卖完房别忘做这些收尾工作

你以为过户完就结束了？这些事没做可能后患无穷：

1. 撤销抵押登记：3个工作日内办结，记得要回他项权证

2. 结清水电燃气费：杭州曾发生因12元水费未结清被告上法庭的案例

3. 保留交易凭证：合同、付款记录至少保存5年

4. 更新个税申报：满五唯一可退税，但需在过户后180天内办理

最后提醒各位：现在部分城市试点带押过户，比如南京、济南已实行，交易前可咨询当地不动产登记中心。卖房是大事，多问多查才能避免踩雷。如果有拿不准的地方，欢迎在评论区留言讨论！