正在贷款的房子能卖吗？5种方法及注意事项详解

手里有套正在还贷的房子想出手？其实这事儿还真有不少门道。这篇文章咱们就唠唠贷款未结清的房子怎么卖，从转按揭、买家用首付款解押，到找担保公司垫资，详细掰扯5种常见操作方式。顺便提醒大伙儿解押周期、过户风险这些容易踩坑的细节，最后还总结了不同情况的优先选择方案，建议先收藏再慢慢看。

一、房贷没还完到底能不能卖房？

先说结论啊——当然能卖！不过得先跟银行把抵押关系解除了才行。你想啊，房子现在抵押给银行呢，就像你把手机押给朋友当担保，没还钱之前肯定不能随便转手对吧？所以核心问题就是怎么把房子从抵押状态变成可交易状态。

这里可能有朋友要问了："那我直接拿买家给的首付款去解押行不行？"理论上是可以的，但实际操作中得注意三点：• 首付款得覆盖剩余贷款（比如还剩80万贷款，首付款至少得80万）• 需要跟买家签资金监管协议防止钱被挪用• 解押周期通常要15-30天，得跟买家协商好时间

二、转按揭：直接把贷款"转"给买家

这个方法现在用得少了，但有些银行还是支持的。简单说就是把原贷款合同转移到新买家名下，不过得满足三个条件：1. 买家必须在该银行有贷款资质2. 房子评估价不低于剩余贷款3. 买卖双方都要交手续费（一般1%-2%）

举个例子，老王还有50万房贷没还，如果买家小张符合条件，银行直接把债务转给小张。不过要注意，现在全国只有个别银行开放这项业务，比如建行、工行的部分分行，建议提前打电话咨询。

三、用买家首付款解押的操作要点

这是目前最常用的方式，但风险也最大。去年我经手过个案例，卖家收了首付款没去解押，反而把钱挪用了，结果买家钱房两空。所以千万要记住：✓ 必须签三方资金监管协议✓ 提前跟银行确认解押所需材料✓ 在房管局办理预告登记防止一房二卖

具体流程大概是这样的：签买卖合同→买家把首付款存进监管账户→卖家申请提前还贷→银行扣款解押→过户给买家。整个过程大概需要20个工作日，建议预留1个月时间。

四、找担保公司垫资的利弊分析

如果买家首付款不够覆盖贷款，或者着急用钱，可以考虑找担保公司垫资。这种方式优点是快（3-7天就能拿到钱），但成本也高：• 月息一般在1.5%-3%（相当于年化18%-36%）• 要交评估费、担保费（总费用约2%-5%）• 需要提供其他房产作为反担保

去年有个客户张女士就是这么操作的，她房子还剩120万贷款，用担保公司垫资解押，结果30天后房子没卖出去，光利息就交了3.6万。所以建议垫资时间别超过1个月，最好签好购房合同再操作。

五、这些冷门方法你可能没想到

除了上面说的，还有些特殊处理方式：▷ 用其他房产做二次抵押（适合有多套房的业主）▷ 申请银行"带押过户"新政（目前北上广深等18城试点）▷ 找亲戚朋友短期拆借（注意写借条并公证）

这里重点说说带押过户，这是2023年出的新政策。买卖双方直接在银行办理转移登记，不用先解押。不过目前只在部分城市试点，而且要求买家必须全款或商贷，公积金贷款暂时办不了。

六、必须警惕的三大风险点

无论选哪种方式，这几个坑千万别踩：⚠️ 解押期间房价波动的风险（建议签补充条款约定调价机制）⚠️ 买方中途反悔不买（要求支付20%以上定金）⚠️ 抵押状态未解除就过户（可能被法院认定交易无效）

之前有个血淋淋的案例：李先生在解押期间遇到房价暴涨，买家突然说不买了，结果房子多挂了半年才卖出，还亏了8万利息。所以合同里一定要写清楚违约条款，定金至少收房价的10%。

七、不同情况该选哪种方案？

最后给大伙儿总结个决策指南：• 首付款＞剩余贷款 → 优先用买家首付款解押• 急用钱/首付款不足 → 考虑担保公司垫资• 买家资质好且同银行 → 尝试转按揭• 在试点城市且全款交易 → 首选带押过户

实在拿不定主意的话，建议花个300-500块咨询下专业律师。别看这点小钱，关键时候能帮你避开几十万的损失。当然啦，每个城市政策可能有差异，具体操作前最好去当地房管局和贷款银行再核实下。