拆迁房能申请贷款吗?5大条件+流程详解
拿到拆迁房的朋友常问这房子能不能贷款,其实这事得看具体情况。本文从拆迁房性质、贷款条件、办理流程到注意事项,帮你理清三大关键:房屋有没有双证、银行认不认拆迁协议、怎么评估抵押价值。还会对比银行和机构的不同要求,教你怎么准备材料才能顺利拿到贷款。
一、拆迁房到底算不算可抵押资产?
先说个扎心的事实:刚拿到手的拆迁安置房,90%的银行都不给贷款!为啥呢?因为这类房子通常要等5年后才能办房产证。我有个朋友老张,拆迁分了3套房,急着用钱做生意,结果跑遍银行都碰壁。
不过别急着灰心,符合这些情况就能贷:• 已办妥房产证+土地证(现在很多地方两证合一了)• 房屋所在小区完成初始登记• 拆迁协议上有明确产权归属• 房龄不超过25年(这个各银行有差异)• 不是经济适用房性质
二、银行和机构审批差异有多大?
国有大行像工行、建行,那真是"认证不认人"——必须双证齐全才受理。去年帮客户王姐办贷款,她家拆迁房有证但没土地证,愣是拖了半年才通过。
地方性银行稍微灵活些,比如杭州银行、南京银行,如果能提供拆迁补偿协议原件,加上购房发票,有的能给评估价70%的额度。不过利率会比商品房高0.5-1个点。
民间机构就"生猛"多了,像某信普惠这类,只要你能提供拆迁协议和缴款凭证,哪怕没证也能做。但千万小心!他们的月息普遍在1.2-2分,还有各种服务费,不到万不得已别碰。
三、实操中的三大隐形门槛
1. 面积认定有猫腻:银行只按房产证面积算,比如你拆迁协议写的是120㎡,但实际测量118㎡,那抵押价就按118算。去年有个案例,李叔因此少贷了8万块。
2. 土地性质要看清:划拨土地和出让土地差别大了去了!划拨土地的房子,银行最多给评估价50%,出让土地能到70%。补缴土地出让金的话,每平米大概要交几百到上千不等。
3. 征信要求更严格:别以为有房就能贷!有个客户征信查询超了6次,邮储直接拒贷。建议提前3个月养征信,别乱点网贷。
四、这样准备材料通过率翻倍
必备材料清单:✓ 房产证原件(没证带拆迁协议)✓ 土地证或不动产登记证明✓ 拆迁补偿安置协议✓ 近半年水电费发票✓ 户口本+结婚证✓ 收入证明(个体户要流水)
特别注意:如果是多人共有产权,必须所有共有人到场签字。去年碰到个案例,哥哥私自抵押弟弟的拆迁房份额,结果被告上法院。
五、这些坑踩了可能钱房两空
• 警惕"包装贷款"骗局:有人收10%手续费说能办无证贷款,最后卷钱跑路• 过户未满2年要交增值税:比如100万的房子可能多交5.6万税费• 抵押期间不能改建:王哥家加建阳台被银行发现,要求提前还贷• 小产权拆迁房千万别碰:深圳30%的房产纠纷都是这类房子
总结下来,拆迁房贷款这事吧,有证万事好商量,没证处处是门槛。建议拿到证后先别急着装修,把该办的抵押登记、土地性质变更都搞定。实在急需用钱,宁可找亲戚周转也别碰高利贷。毕竟房子是安身立命的根本,稳妥点总没错!
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