房子抵押贷款后能否出售？抵押贷款卖房全解析

很多人以为房子办了抵押贷款就像被"锁死"了，其实不然！本文将详细讲解抵押房出售的可行性、具体操作流程和注意事项。从结清贷款解押操作到带押过户新政，再到买卖双方的风险防范，用真实案例拆解你可能遇到的坑。看完这篇，包你搞懂抵押房怎么安全转手！

一、抵押状态的房子到底能不能卖？

先说结论：能卖！但得看具体情况。根据《物权法》191条，抵押期间转让房产必须经抵押权人同意。这里分三种常见情况：

• 贷款已结清：直接办理解押手续，7个工作日内完成（北上广深等城市实测）
• 贷款未结清：要么先筹钱还贷，要么让买家垫资（存在风险需谨慎）
• 有二次抵押：必须取得所有抵押权人书面同意，这种情况建议找专业法务

举个真实例子：去年杭州张先生想卖抵押房，买家愿意垫资150万解押。结果过户当天发现房子还有二次抵押，差点钱房两空。所以说，查清抵押次数特别重要！

二、抵押房买卖的3种正规操作流程

具体怎么操作？咱们分步骤说清楚：

1. 自筹资金解押：适合手头有闲钱的卖家。先去银行开结清证明→房管局注销抵押→拿到新房本就能交易
2. 买方垫资解押：最常见也最易出纠纷的方式。必须签好补充协议，约定资金监管账户和违约条款
3. 转按揭/带押过户：2023年新政策！目前全国15个城市试点，买家贷款直接覆盖卖家欠款，省去解押环节

特别注意：转按揭不是所有银行都办，建行、工行这些大行政策相对灵活。前两天刚帮客户办了广州的带押过户，全程只用了12个工作日。

三、必须警惕的4大风险点

抵押房交易处处是坑，这些雷区千万避开：

• 合同条款陷阱：见过最离谱的案例，合同写着"卖方负责解除所有抵押"，结果买方发现还有民间借贷抵押
• 解押时间失控：银行年底额度紧张时，解押可能拖1-2个月，要做好时间预期管理
• 税费突然增加：满五唯一变非唯一？抵押期间可能产生额外税费
• 征信连带风险：如果买家贷款审批不过，你的解押资金可能被套牢

提醒各位：最好提前让买方做贷款预审，别等到解押完了才发现贷不出款，那真是欲哭无泪。

四、不同情况的解决方案推荐

根据我经手的200+案例，给出这些实用建议：

• 急用钱选垫资：但垫资成本通常2%/月，要算好时间账
• 有议价空间选转按揭：虽然手续复杂，但能维持原有利率
• 高价值房产慎选带押过户：500万以上的房子有些银行不愿操作
• 二次抵押必须公证：建议去公证处做资金监管，别省那千把块公证费

上周刚处理个典型案例：深圳王女士抵押房估值680万，选择让买家多付5万定金锁定交易，用这笔钱支付解押费用，既保障安全又节省成本。

五、常见问题快速答疑

Q：抵押房必须解押才能过户吗？
A：以前是！但现在试点城市可以直接带押过户（具体名单可查各地住建局官网）

Q：偷偷卖抵押房算违法吗？
A：未经抵押权人同意的交易无效！银行有权追回房产，千万别冒险

Q：解押后多久能拿到新房本？
A：各城市不同，北京现在3个工作日，二三线城市普遍5-7天

最后提醒：抵押房买卖说到底是个资金链游戏，建议找正规担保公司做资金监管。宁可多花几千块服务费，也别省小钱吃大亏。毕竟房子这么大的资产，安全交易才是王道！