贷款房贷款全攻略：流程、利率、注意事项详解

想贷款买房却一头雾水？这篇干货帮你理清思路！咱们今天从房贷类型、申请条件开始掰扯，重点说说怎么避免被银行拒贷的小窍门，还会对比不同还款方式的省钱妙招。文章里特意整理了银行不会主动告诉你的审核重点，比如信用记录到底查多长时间的细节，手把手教你怎么准备材料才能提高通过率。对了，现在LPR利率经常变动，这里也会教你判断什么时候办贷款最划算。

一、搞懂房贷的基本门道

先说个冷知识，现在其实有6种房贷类型可以选。最常见的是商业贷款和公积金贷款，不过要是你的公积金余额不够，还能办组合贷。有个朋友去年买房就吃了亏，他以为只能选纯商贷，结果多付了十几万利息。这里需要提醒大家，公积金贷款利率现在还是3.1%，比商贷低了将近1.5个百分点，千万别浪费这个福利。

银行审核主要看三个硬指标：信用报告、收入证明和首付来源。上个月有个客户因为美团月付逾期3次被拒贷，你说冤不冤？建议大家提前半年自查征信报告，特别注意那些网贷平台的记录。收入这块有个公式要记住：月收入必须覆盖月供的2倍，要是工资不够，可以让父母做共同还款人。

二、手把手教你走申请流程

材料准备是门技术活，光身份证复印件就要准备5份以上。记得工资流水要银行盖章的原件，支付宝的电子流水可不管用。有个诀窍告诉大家：提前把材料按银行要求的顺序用标签贴分类，柜员看到这种申请人都会优先处理。

现在线上预审特别方便，但要注意不同银行的系统可能不互通。上周帮客户申请时发现，建行预审通过了，但交行查出他三年前有助学贷款逾期。所以最好同时申请2-3家银行，记得错开1周时间，避免征信查询次数过多影响评分。

三、这些坑千万别踩

重点说说提前还款的事。去年利率下调时很多人扎堆还款，结果要排队半年。这里有个冷门规定：部分银行允许在手机银行直接操作还款，不用去柜台排队。不过要特别注意，等额本息还款超过5年再提前还款就不划算了，因为大部分利息已经在前几年付完了。

还有容易被忽略的首付细节，比如父母的转账必须备注"购房款"。上个月有个案例，男方父母转了50万没写备注，银行硬是让出具资金来源证明，耽误了半个月时间。另外装修贷、信用贷这些会影响负债率，申请房贷前3个月最好别碰。

四、选对还款方式能省辆车钱

等额本金和等额本息的区别可大了去了。以100万贷款30年为例，选等额本金总利息能省出辆卡罗拉。不过前期月供压力大，适合现在收入高但未来可能下降的人群。要是你现在月收入2万以上，建议咬牙选等额本金，五年后月供会比等额本息少2000多。

最近新出的"气球贷"也挺有意思，前三年只还利息，适合打算短期置换房产的。不过这个产品对工作单位要求高，必须是公务员或世界500强员工才能申请。还有个冷门技巧：每年1月去银行申请调整还款日，可以把还款日设到发年终奖之后，这样资金周转更灵活。

五、常见问题快速答疑

Q：网贷还清后多久能申请房贷？
A：至少要等3个月，而且要把结清证明上传到人行征信中心

Q：自由职业怎么开收入证明？
A：提供两年以上的完税证明+银行流水，最好再找合作单位挂靠社保

Q：婚前买房怎么算产权？
A：重点看购房合同和贷款合同的签字人，建议同时签署财产协议

现在房贷政策变化快，建议大家收藏本文随时查看。如果拿不准自己的情况，最好找专业顾问做个贷前规划。毕竟买房是大事，省下的利息都够装修了！有什么具体问题欢迎留言讨论，看到都会回复的~